Wenn Sie eine Immobilie vermieten, stellt sich bei der Anschaffung und der Renovierung des Objekts die Frage, wie Sie das Finanzamt am besten an den Kosten beteiligen können.

Steuerlich begünstigt sind nur die Anschaffungskosten für das Gebäude. Der dazugehörige Grund bleibt bei der weiteren Betrachtung also unberücksichtigt. Die Anschaffungskosten führen aber nicht zu einem erheblichen Verlust, der die Steuerlast der künftigen Jahre mindert, sondern wirken sich nur über die so genannte Absetzung für Abnutzung (AfA) aus. Die beträgt für die meisten Objekte 2 % der Anschaffungskosten.

Achtung: Wenn Sie noch vor Januar 2006 ein Haus selbst gebaut oder ein neues Haus („neu“ ist ein Haus bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung) angeschafft haben, können Sie die höhere degressive Abschreibung in Anspruch nehmen.

Anders sieht es bei den typischen Renovierungsarbeiten aus. Diese Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. Das klingt ja eigentlich ganz fair, dennoch muss man gewisse Dinge beachten: Wird nämlich ein älteres Objekt erworben, dann überschreitet man mit den Erhaltungsaufwendungen, also den notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, schnell eine Grenze von 15 % der eigentlichen Anschaffungssumme. Und der Gesetzgeber hat eine Zusammenrechnung von Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen vorgesehen, wenn diese 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren überschritten wird. Das heißt, als Werbungskosten käme auch nur die „Absetzung für Abnutzung“ zum Ansatz.

Mit Blick auf einen sofortigen vollständigen Abzug der Kosten sollten Sie sich also genau überlegen, ob Sie mit der Renovierung nicht noch ein bisschen warten.