Sie sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie? Wenn Sie Ihre Wohnung verbilligt an Familienangehörige vermieten, sollten Sie ab sofort darauf achten, dass Sie nicht weniger als 66 % der ortsüblichen Miete verlangen.

Bisher mussten Vermieter, die z. B. Ihren Familienangehörige eine Wohnung verbilligt überlassen haben, bei einem Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass Sie trotz der reduzierten Miete einen Überschuss über die Kosten erzielen können.

Im Rahmen des Steuervereinfachungsgesetzes hat der Gesetzgeber die Prozentgrenzen bei verbilligter Wohnraumüberlassung ab 2012 auf 66 % vereinheitlicht. Dadurch wird es für Vermieter einfacher, ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln. Jetzt gilt:

• Beträgt die bei einer auf Dauer angelegter Vermietung mindestens als 66 % der ortsüblichen Miete, wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich ohne Totalüberschussprognose unterstellt. Der Fiskus sieht die Vermietung einer Wohnung dann als vollentgeltlich an und Sie können Ihre Werbungskosten zu 100 % von der Steuer absetzen.

• Vorsicht ist geboten, wenn Sie weniger als 66 % der ortsüblichen Miete verlangen. Dann kürzt das Finanzamt die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten anteilig. Eine Überschussprognose wird auch hier nicht mehr geprüft.

Tipps: Die Gesetzesänderung gilt auch für vor 2012 abgeschlossene Mietverträge. Daher sollten Sie die Miete anpassen, um ab 2012 eine Werbungskostenkürzung zu vermeiden.

Die Finanzämter ermitteln häufig eine ortsübliche Miete nach Vergleichsmieten. Hierfür kommen Mieten für Wohnungen in gleicher Lage und mit gleicher Ausstattung in Betracht. In vielen Städten werden auch Mietspiegel geführt, in denen eine Mietpreisspanne innerhalb eines Gebietes angegeben wird.

Bei Verwendung von Mietspiegeln haben die Finanzämter bislang den Durchschnittswert der Preisspanne als Vergleichsmaßstab herangezogen. Das ist jedoch unzutreffend. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass innerhalb einer Mietpreisspanne auch der niedrigste Wert als ortsüblich anzusehen ist. Mit diesem Wert ist die tatsächliche Miete zu vergleichen.