Haben Sie eine Ferienwohnung, die Sie zeitweise vermieten und zeitweise selbst nutzen? Dann nutzen Sie die folgenden Tipps, damit das Finanzamt Ihre Werbungskosten anerkennt!

Um die auf die Vermietungszeit entfallenden Verluste mit anderen Einkünften ausgleichen zu können, muss sich für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren ein positiver Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben ergeben. Doch wie können Sie sich gegen das Finanzamt wappnen, um Ihre Einkünfteerzielungsabsicht bei einer sowohl vermieteten als auch selbst genutzten Ferienwohnung zu belegen? Einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Niedersachsen lassen sich dafür wichtige Merkmale entnehmen, die das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 8.4.2004 ergänzen.

Ob Sie mit Ihrer Vermietungstätigkeit einen Überschuss erzielen wollen, prüft das Finanzamt in zwei Stufen: Dabei wird zunächst zwischen ausschließlich fremd vermieteten und (auch) selbst genutzten Ferienwohnungen unterschieden. Danach werden die zeitweise Vermietung und die zeitweise Selbstnutzung untersucht.

1. Ausschließliche Vermietung

a) Nachweise

Das Finanzamt prüft zunächst, ob es sich um eine ausschließlich fremd vermietete Ferienwohnung handelt. Sofern eine der folgenden Konstellationen auf Sie zutrifft bzw. Sie das entsprechend glaubhaft machen können, wird davon ausgegangen, dass Sie die Ferienwohnung tatsächlich nicht selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen haben:

• Sie haben die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Ihnen nicht nahe stehenden Vermittler (z. B. einem überregionalen Reiseveranstalter, Feriendienstorganisation Kurverwaltung etc.) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.

• Die Ferienwohnung befindet sich in Ihrem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus bzw. in unmittelbarer Nähe zu Ihrer selbst genutzten Wohnung (BFH, Urteil v. 21.11.2000 - IX R 37/98, BStBl. II 2001, S. 705). „Unmittelbare Nähe“ in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich Ihre Hauptwohnung und die Ferienwohnung in derselben Stadt/Gemeinde befinden. Die Finanzämter achten auch darauf, dass die Hauptwohnung nach Größe und Ausstattung Ihren Wohnbedürfnissen entspricht. Nur wenn Ihre selbst genutzte Wohnung die Unterbringung von Gästen u. Ä. ermöglicht, geht das Finanzamt davon aus, dass Sie die Ferienwohnung nicht selbst nutzen, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit hierfür bereit halten.

• Sie haben an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzen nur eine dieser Ferienwohnungen für Ihre eigenen Wohnzwecke bzw. überlassen sie Familienangehörigen oder Freunden unentgeltlich. Davon geht das Finanzamt aus, wenn z. B. Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf Ihre besonderen Verhältnisse zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten der anderen Ferienwohnung(en) sind in einem solchen Fall als Vermietungszeiten zu werten.

• Ihre Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands fast durchgängig vermietet. Dabei ist zu beachten, dass „Saison“ nicht immer nur die Hochsaison im Sommer, sondern auch die Zeiten der Nebensaison umfasst. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel vorliegen, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen.

In allen anderen Fällen geht das Finanzamt zunächst davon aus, dass Sie die Wohnung auch selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen haben. Sie haben natürlich die Möglichkeit, die dauernde Vermietung und das Bereithalten zur dauernden Vermietung auf andere Weise nachzuweisen oder glaubhaft zu machen.

b) Wenn Sie sich kurzfristig in der Ferienwohnung aufhalten

Vor allem bei mehrtägigen Aufenthalten während der Saison reicht es nicht aus, wenn Sie nur behaupten, Sie hätten die Zeit in der Wohnung für Reparaturen, Grundreinigung etc. genutzt. Wenn Sie dabei auch noch Familienmitglieder bzw. Dritte begleitet haben oder Ihr Aufenthalt mehr als einen Tag dauerte, müssen Sie die dafür maßgebenden Gründe erläutern.

Kurzfristige Aufenthalte in Ihrer Ferienwohnung zählt das Finanzamt nur dann nicht zur Selbstnutzung, wenn Sie darlegen und glaubhaft machen, dass der mehr als eintägige Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war (BFH, Urteil v. 25.11.1993 - IV R 37/93, BStBl. II 1994, S. 350). Dazu gehören z. B. Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeine Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

c) Wenn Sie die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschreiten

Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – ausschließlich an wechselnde Feriengäste, prüft das Finanzamt Ihre Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschreitet (BFH, Urteil v. 26.10.2004 - IX R 57/02, BStBl. II 2005, S. 388), ohne dass Vermietungshindernisse vorliegen. Ein solches Vermietungshindernis kann z. B. die Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten sein.

Die OFD Niedersachsen hat das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 dahingehend ergänzt, dass bei einer solchen Prüfung eine Unterschreitungsgrenze von mindestens 25 % der ortsüblichen Vermietungszeit anzusetzen ist.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungstage ist unter Umständen sehr aufwendig, eventuell sogar unmöglich. Der Bundesfinanzhof hat allerdings entschieden, dass der Vermieter die ortsüblichen Vermietungstage nachweisen muss. Wenn er das nicht kann, ist auf jeden Fall eine Totalüberschussprognose durchzuführen (BFH, Urteil v. 19.8.2008 - IX R 39/07, BStBl. II 2009, S. 138).

d) Beurteilungszeitraum

Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer angelegt sein. Also reicht es nicht aus, dass Sie in einzelnen Jahren ohne Selbstnutzung vermieten, sondern es muss sich über einen längeren Zeitraum ein einheitliches Bild ergeben.

e) Überschusserzielungsabsicht

Ist nach der ersten Prüfungsstufe eine dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Nur in den in Rz. 16 und 17 des BMF-Schreibens vom 8.10.2004 genannten Fällen ist in der zweiten Stufe die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen.

Wenn Sie von einer auf Dauer angelegten ausschließlichen Vermietung zur Vermietung und Selbstnutzung übergehen, prüft das Finanzamt Ihre Überschusserzielungsabsicht ab diesem Veranlagungszeitraum.

2. Vermietung und Selbstnutzung

Beachten Sie hierzu die folgenden Hinweise sowie Rz. 33 ff. des BMF-Schreibens vom 8.10.2004:

a) Grundlagen der Totalüberschussprognose

Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten (z. B. Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in das Gastgeberverzeichnis und Anzeigen) zu berücksichtigen. Sie müssen selber nachweisen, ob und in welchem Umfang Sie die Wohnung selbst genutzt oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten haben.

Anschließend sind die übrigen Kosten, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind (z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge), im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen.

b) Zuordnung der Leerstandszeiten und Renovierungstage

Ihre Selbstnutzung gilt als zeitlich beschränkt, wenn Sie mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen haben, der eine Selbstnutzung nur zu bestimmten, zu Beginn des Jahres genau festgelegten Zeiten (sog. „Sperrzeiten“) zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt. Bei einer entsprechenden Vertragsformulierung sind die Sperrzeiten – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – als Zeiten der Selbstnutzung zu behandeln. Für alle weiteren Tage (Vermietungszeiten und Leerstandszeiten) kann davon ausgegangen werden, dass eine Selbstnutzung nach objektiven Umständen ausgeschlossen ist, die Leerstandszeiten sind der Vermietung zuzurechnen.

Ist ein Vertrag mit einem fremden Vermittler dagegen so formuliert, dass nur der zeitliche Umfang der Selbstnutzung begrenzt ist, Sie allerdings nach Rücksprache mit dem Vermittler diese Selbstnutzungszeiten kurzfristig festlegen können, umfasst der zur Werbungskostenkürzung führende Zeitraum nicht nur die tatsächlichen Selbstnutzungstage, sondern auch die anteiligen Leerstandszeiten. Weil Sie in diesen Fällen letztlich selbst über die Vermietung bzw. Selbstnutzung entscheiden, sind die Leerstandszeiten auf die Vermietungs- und Selbstnutzungszeiten aufzuteilen. Das gilt auch, wenn Sie sich wie ein fremder Dritter an den Vermittler wenden müssen.

Wenn Sie dem Finanzamt gegenüber belegen können, dass Sie in der Ferienwohnung waren, um Schönheitsreparaturen (siehe oben b) Wenn Sie sich kurzfristig in der Ferienwohnung aufhalten) durchzuführen und nicht, um sich zu erholen, rechnet es diese Zeiten trotzdem grundsätzlich nicht in vollem Umfang der Vermietung zu. Wird Ihre Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt, dienen auch Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In einem solchen Fall sind die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen – wie bei den Leerstandszeiten – im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufzuteilen (BFH, Urteil v. 6.11.2001 - IX R 97/00, BStBl. II 2002, S. 726).

Beispiel 1: Sie vermieten eine Ferienwohnung in Eigenregie. Im Jahr 2009 haben Sie Ihre Ferienwohnung an 120 Tagen tatsächlich vermietet und an 70 Tagen tatsächlich selbst genutzt. Nach Abzug der Selbstnutzungs- und Vermietungstage von 365 Gesamttagen bleiben 175 Tage Leerstandszeiten übrig. Von diesen Leerstandstagen entfallen 110 Tage auf die Vermietungszeit (175 Leerstandstage x 120 Vermietungstage/190 Nutzungstage). Insgesamt sind die Kosten, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Selbstnutzung veranlasst sind, im Verhältnis von 230 Vermietungstagen zu 135 Selbstnutzungstagen aufzuteilen.

Beispiel 2: Wie Beispiel 1, aber der Umfang der Selbstnutzung ist nicht festzustellen. Von den 365 Gesamttagen sind zunächst 120 Vermietungstage abzuziehen. Die verbleibenden 245 Leerstandstage entfallen zu je 50 % auf die Vermietung und die Selbstnutzung. Danach ergeben sich insgesamt 243 Vermietungstage (120 tatsächliche und 123 geschätzte Vermietungstage) zu 122 Selbstnutzungstagen.

c) Prognosezeitraum

Ein kürzerer Prognosezeitraum als 30 Jahre ist zugrunde zu legen, wenn sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt (z. B. wegen eines beabsichtigten späteren Verkaufs der Beteiligung an einem Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie).

Der Prognosezeitraum beginnt im Jahr der Herstellung oder Anschaffung der Ferienwohnung. Das gilt auch, wenn im Falle eines Wechsels von der ausschließlichen Vermietung zur Vermietung und Selbstnutzung die ersten Veranlagungszeiträume bereits bestandskräftig veranlagt sind (vgl. Rz. 34 des BMF-Schreibens vom 8.10.2004).

d) Schätzung der Einnahmen und Werbungskosten

Wenn Sie eine eigene Totalüberschussprognose vorlegen, müssen Sie erläutern, aus welchen objektiven Gründen Sie davon ausgehen konnten, dass die angesetzten geschätzten Einnahmen und Werbungskosten realistisch waren. Hierzu können Sie z. B. Schriftverkehr vorlegen, aus dem sich ergibt, dass Sie sich vor Beginn der Vermietung bei dem für den Ferienort zuständigen Fremdenverkehrsbüro Informationen über die Höhe der erzielbaren Übernachtungspreise und die zu erwartende Auslastung eingeholt haben.

Hinsichtlich der zu schätzenden Werbungskosten für die Totalüberschussprognose sollten Sie Folgendes beachten:

Für den Ansatz der Aufwendungen zur Instandhaltung der Ferienwohnung, die erfahrungsgemäß mit dem Alter der Immobilie zunehmen, bilden die Wertansätze (Höchstbeträge) in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BV – (in der bei Beginn der Investition in die Ferienimmobilie geltenden Fassung) eine geeignete Schätzungsgrundlage.

Die AfA auf in der Ferienwohnung enthaltene Einrichtungsgegenstände sind im Regelfall nach den Sätzen der amtlichen AfA-Tabelle Gastgewerbe zu bemessen.

Die Finanzierungskosten sind ausgehend von den abgeschlossenen Verträgen zu schätzen. Wenn Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst werden sollen, müssen Sie durch entsprechende Verträge/Vereinbarungen (z. B. für die Tilgung zweckgebunden abgeschlossene Lebensversicherungen oder Bausparverträge) nachweisen, dass entgegen der üblichen Bedingungen ausnahmsweise vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Sondertilgungen und vorzeitige Kündigungen erfolgen werden.

Wertsteigerungen und Veräußerungsgewinne sind in die Totalüberschussprognose nicht mit einzubeziehen, und zwar auch dann nicht, wenn sie im Fall eines zehn Jahre unterschreitenden Prognosezeitraums gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig sind.

3. Anwendungsregelungen

Die Regelungen des BMF-Schreibens vom 8.10.2004 sind in allen noch offenen Veranlagungen anzuwenden. Ist danach die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht in Fällen erforderlich, in denen bereits einige Veranlagungszeiträume bestandskräftig veranlagt sind, umfasst die Totalüberschussprognose die bestandskräftig veranlagten Einkünfte ab dem Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung der Ferienwohnung sowie die für den Rest des Prognosezeitraums zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben.

Sofern Sie im ersten offenen Veranlagungszeitraum keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vortragen, werden die zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand der in den letzten fünf Veranlagungszeiträumen angefallenen Beträge geschätzt (Rz. 34 des BMF-Schreibens vom 8.10.2004).