In Zeiten fallender Immobilienpreise versuchen viele Hauseigentümer, die sich ein neues Eigenheim zulegen möchten, die alte Immobilie zu vermieten. Doch vorher müssen sie das alte Objekt erst renovieren. Planen Sie den Zeitpunkt sorgfältig!

Investitionen, die Sie im Hinblick auf eine zukünftige Vermietung tätigen, können Sie als Werbungskosten abziehen – sollte man meinen. Wenn sie für Vermietungszwecke renovieren, ist allerdings Vorsicht geboten. Denn wenn Sie schon renovieren, während Sie noch selber in dem Haus oder der Wohnung leben, weil Sie nach Ihrem Auszug sofort Mieteinkünfte erzielen wollen, riskieren Sie damit den Abzug Ihrer Kosten als Werbungskosten.

Das hat auch der Bundesfinanzhof bestätigt. Seiner Ansicht nach sind noch während der Selbstnutzungsphase getätigte Instandsetzungsaufwendungen grundsätzlich keine vorab entstandenen Werbungskosten im Hinblick auf eine künftige Vermietung. Im Streitfall hatte ein Ehepaar etwa ein Jahr, bevor es aus der bisher selbst genutzten Wohnung ausgezogen war, wegen der geplanten Vermietung die Heizungsanlage erneuern lassen.

Bei ähnlichen Vorhaben sollten Sie nicht Ihren kompletten Werbungskostenabzug für die Renovierungsaufwendungen aufs Spiel setzen. Unter rein steuerlichen Gesichtspunkten ist es daher am sinnvollsten, wenn Sie das Objekt erst renovieren, nachdem Sie ausgezogen sind. Wenn Sie das nicht wollen, sollten Sie den Renovierungszeitpunkt wenigstens so legen, dass die Handwerker erst in den letzten Wochen oder Tagen Ihrer Selbstnutzung loslegen.

Im umgekehrten Fall ist die Sache schon einfacher: Wenn Sie ein Objekt während der Vermietungszeit und vor einer geplanten Selbstnutzung renovieren oder instand setzen lassen, sind Ihre Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar. In diesem Fall sollten Sie aber darauf achten, dass Sie die Immobilie nach der Renovierung tatsächlich auch noch einige Monate vermieten. Wann Sie die Rechnungen bezahlen, spielt dann grundsätzlich keine Rolle. Ganz einfach umzusetzen ist auch diese Variante natürlich nicht: Der Mieter kann das Objekt in Zeiten umfangreicher Renovierungsmaßnahmen nur eingeschränkt nutzen und Sie erzielen deshalb womöglich eine geringere Miete, sofern der Mieter überhaupt mit den Arbeiten einverstanden ist.